Nu acceptați niciodată Termenii niciunui loc de închiriere fără termeni de negociere
Într-o declarație de avertizare cu privire la dificultatea de rupere în sectorul imobiliar comercial , reporterul CFO Magazine , Laura DeMars, indică în mod clar că chiar și profesioniștii din domeniul imobiliar pot avea dificultăți în înțelegerea complexității taxelor CAM; "Complexitatea industriei face dificilă încrucișarea ..." DeMars mai afirmă:
"La centrele comerciale, de exemplu, chiriașii plătesc de obicei pentru întreținerea clădirii printr-o taxă de întreținere comună (CAM). În timp ce un CFO al unei firme de administrare a proprietății nu gestionează în mod direct chiriașii, el trebuie să înțeleagă modul în care aceste taxe sunt colectate ... mai importantă, deoarece comercianții cu amănuntul mari contestă adesea taxele CAM sau plătesc doar un procent ... CFO trebuie să știe cum să luați în considerare diferența sau alunecarea CAM. "
Înainte de a încerca să negociezi CAM sau taxele administrative, asigurați-vă că înțelegeți ce sunt. Dacă taxele CAM reprezintă o problemă complicată pentru CFO-uri, mai bine mergeți pregătit!
Standardele CAM pentru industria standard
Deoarece starea anumitor zone comune are un efect direct asupra chiriașilor, taxele asociate cu costurile de întreținere și reparare a holurilor, ascensoarelor, scărilor, lobby-urilor și toaletelor comune sunt destul de standard în taxele CAM. De asemenea, evaluată în mod obișnuit la chiriași în taxele CAM, sunt costurile asociate cu întreținerea parcării (inclusiv iluminatul și amenajarea teritoriului) și trotuarele.
Sfaturi privind negocierea tarifelor standard CAM
Dacă tipul de taxe pe care vi se cere să le plătiți nu este negociabil, asigurați-vă că închirierea vă permite în mod special să revizuiți facturile proprietarului. Afacerea este o afacere și acest lucru nu trebuie privit ca o neîncredere față de un proprietar sau ceva personal, dar plata unor taxe necunoscute pur și simplu cu bună-credință nu este o afacere bună.
Solicitarea unei declarații minime că proprietarul trebuie să furnizeze documentația (răspunderea) pentru toate taxele percepute este singura modalitate de a vă asigura că sunteți taxat corect.
De asemenea, trebuie să negociați cât de mult taxe CAM pot crește în fiecare an - stabilind o sumă sau procent maximă. Acest "cap" ar trebui să fie listat separat de orice alte creșteri de chirie.
Operațiuni și Management (O & M) Taxe administrative
În cazul în care contractul dvs. de leasing vă obligă să plătiți taxe CAM pentru orice costuri operaționale sau de gestionare - vă opuneți imediat acestor costuri. Dacă proprietarul insistă, cereți să vedeți o listă (dovadă) a acestor costuri și modul în care a fost calculată cota dvs. Aceste taxe nu pot fi numite taxe CAM, ci "Taxe administrative". Taxele administrative sunt încă taxe CAM - proprietarul încearcă să vă ajute să-i contribuie la propriile costuri. Taxele administrative se bazează de obicei pe un procent din totalul costurilor CAM.
Sfaturi privind negocierea taxelor administrative O & M
Majoritatea chiriasilor se vor opune taxelor operaționale și de gestionare, deoarece proprietarul plătește deja veniturile din chirie, chiar și fără comisioane CAM. În cazul în care taxa dvs. CAM include salarii pentru personalul administrativ sau administrativ (pe sau în afara amplasamentului), costurile de asigurare de răspundere civilă (va trebui să plătiți pentru asigurarea de răspundere proprie - proprietarul va cere acest lucru înainte de a vă putea deplasa), publicitate și alte activități promoționale, servicii profesionale cum ar fi servicii juridice sau contabile, încercați să le negociați din contractul de leasing.
Potrivit lui Rosie Rees, "The Battle Over Charges CAM", revista Traffic Retail ; "Câștigătorii salariați vor reduce procentajul (care variază de la 25% la 5%) și vor exclude costurile de tip" non-maintenance "din calcul (de exemplu, taxe, asigurări, utilități).
De asemenea, Rees consideră că cheltuielile de întreținere și reparații legate de clădiri (de exemplu, acoperișuri, fundații de clădiri și pereți exteriori) nu ar trebui să fie absorbite de chiriași, deoarece acestea nu sunt zone comune folosite de chiriași sau clienții lor. Rees arată cu exactitate; "Proprietarul primește deja venituri din aceste clădiri sub formă de chirie. Orice costuri de întreținere și înlocuire a acestora ar trebui să fie plătite de către proprietar din veniturile din chirii. "
surse:
Rosie Rees. Revista de Trafic Magazin Online. "Bătălia peste taxele CAM". 1 septembrie 1999.
Laura DeMars. CFO Magazine. "The Real Deal", august 2007.