De ce este atât de important să aveți termeni inițiați în scris? Un agent de leasing acționează în numele intereselor proprietarului.
Dacă un agent, fie înțeles greșit, fie încearcă în vreun fel să modifice instrucțiunile proprietarului, având termeni în scris, vă poate arăta un proprietar că contra-oferta dvs. a fost făcută cu bună credință pe baza informațiilor furnizate de agentul de leasing.
De asemenea, este posibil să înțelegeți în mod greșit termenii de închiriere dacă nu sunt în scris. Acest lucru vă poate determina să vă opriți prea mult sau prea puțin pe baza informațiilor pe care le-ați înțeles greșit.
Un alt motiv pentru a avea termenii în scris este că vă permite să cercetați mai multe despre contractul de leasing, să întrebați un avocat despre termeni sau chiar să comparați termenii cu alte contracte de leasing pe care le luați în considerare.
Solicitarea termenilor în scris nu reprezintă în niciun caz un angajament juridic din partea dvs. pentru a vă deplasa înainte. Aveți întotdeauna opțiunea de a contracara termenii sau pur și simplu să le dezactivați.
O ofertă contra
Când cumperi o casă, negociați prețul. Un vânzător listează casa pentru suma de bani pe care ar dori să o obțină din vânzare, dar aproape întotdeauna se așteaptă să ajungă mai puțin.
Un cumpărător interesat de achiziționarea unei case va trimite ceva în scris vânzătorului cu o contra-ofertă. În acest caz, un counter-counter este o ofertă de a cumpăra locuința la un preț mai mic decât cel pe care îl întreabă vânzătorul. Pur și simplu a declarat, o contra-ofertă este negocierea.
Acest lucru este valabil și în cazul leasingului comercial.
În timp ce unele contracte de închiriere pot fi cu adevărat ne-negociabile, în cea mai mare parte, aceasta funcționează la fel ca și cumpărarea unei case: un proprietar sau agenți de listare solicită un preț de chirie (sau un set de termeni), dar permite un loc de negociere. Cu alte cuvinte, în domeniul imobiliar comercial, este aproape întotdeauna de așteptat ca chiriașul (sau locatarul) să prezinte un contra-terț, astfel încât proprietarul să umfle prețurile și / sau termenii.
- 3 întrebări de întrebat înainte de negocierea sau semnarea unui contract de leasing
- Diagrama care arată tipurile de leasing comercial
- Triple Net Lease
- Serviciul de închiriere integrală (Leasing brut)
Procesul inițial de negociere
Odată ce v-ați exprimat interesul de a închiria un spațiu, unii proprietari vă vor oferi pur și simplu o formă care să precizeze termenii de închiriere. Aceste formulare pot avea o secțiune de răspuns sau un atașament pentru a finaliza locul în care puteți oferi o contrapondere. Alții pot să ofere doar o copie a documentelor de înscriere (un anunț sau un fluturaș) cu "termeni cerători".
În cele mai multe cazuri, totuși, este în interesul dumneavoastră să trimiteți o scrisoare sau altă formă scrisă de comunicare cu o contra-ofertă. De ce? Într-o scrisoare puteți include puncte de vânzare pentru a vă face un chiriaș ideal, spuneți proprietarului despre afacerea dvs. și faceți ca afacerea să fie mai personală.
Pentru o proprietate fierbinte, cu mai multe părți interesate, scrisoarea dvs. poate servi ca un pachet de vânzări pentru a determina proprietarul să vă aleagă și să fie de acord cu termenii dvs. Negocierea poate merge înainte și înapoi, deci fiți răbdători. Un agent de listare are, de obicei, o anumită libertate de a lua decizii, dar cel mai probabil va trebui să se consulte cu proprietarul. Acest lucru poate dura mult timp.
Dacă nu ați auzit de o ofertă în decursul unei zile lucrătoare, este bine să continuați. Încercați însă să nu vă manifestați disperați sau prea îngrijorați, deoarece acest lucru ar putea afecta rezultatul negocierilor dvs. Amintiți-vă, majoritatea agenților de listare vor să-și mute o proprietate la fel de repede ca și cum ar putea, așa că, de obicei, nu au nevoie de prea multă "nagging".
Pregătirea unei oferte sau a unei scrisori de ofertă
Oferta contra ta ar trebui să fie prezentată de la compania dvs., nu de la dvs. personal, chiar dacă dețineți un proprietar unic.
Scrisoarea dvs. de ofertă este un pas de vânzări. Voi cereți termeni diferiți care vă sunt mai favorabili și doriți ca proprietarul să vadă vă și afacerea dvs. ca o alegere bună.
Scrisoarea dvs. de ofertă trebuie să includă întotdeauna următoarele informații:
Persoana răspunzătoare pentru închiriere
Includeți numele companiei dvs. care include numele pe care sunteți legal stabilit în conformitate cu, precum și orice alte nume pe care faceți afaceri în conformitate cu. Rețineți că, dacă dețineți un proprietar unic, din punct de vedere juridic, dvs. și afacerea dvs. sunteți la fel și, chiar dacă vă listați afacerea dvs. în contractul de închiriere, ați putea fi, de asemenea, considerați răspunzători personal pentru întregul contract de închiriere.
Structura afacerii dvs.
Dacă sunteți încorporat, spuneți unde sunteți încorporat. Dacă sunteți o organizație scutită de taxe, menționați acest lucru în scrisoarea dvs. Rareori, proprietarii vă oferă gratuit sau beneficii pentru organizațiile nonprofit doar pentru a obține o scutire de impozite, dar ele pot fi mai înclinate să negocieze sau să închirieze unei cauze nobile decât unui club de motocicliști. În plus, înțelegerea propriei răspunderi personale pentru semnarea unui contract de leasing este importantă și va varia în funcție de structura afacerii dvs.
Cât timp ai fost în afaceri
Dacă afacerea dvs. are mai puțin de doi ani, este posibil să doriți să includeți și o declarație despre succesul dvs., despre proiecții de creștere viitoare sau despre un plan de afaceri. Proprietarul nu este probabil să închirieze afacerea dvs., fără ca cineva să-și asume personal garanția sau să garanteze contractul de leasing, dacă nu puteți demonstra că afacerea dumneavoastră se descurcă bine.
Natura afacerii tale
Ce faci? Fii scurt și până la punct. Proprietarul trebuie să știe ce faceți în cazul în care există considerații speciale. De exemplu, dacă desfășurați o afacere care utilizează materiale periculoase, are pacienți la o instalație de sănătate sau stochează obiecte de valoare excesivă, proprietarul trebuie să știe în cazul în care există restricții privind utilizarea proprietății. Ceea ce face chiriașii, poate afecta valorile proprietății proprietarului și ratele de asigurare; deci fii cinstit.
Informatii de contact
Asigurați-vă că includeți un număr de telefon unde puteți fi contactat și, dacă este posibil, adresa de e-mail. Dacă puteți ajunge numai în anumite zile sau în anumite ore, includeți și acest lucru. Dacă nu răspundeți în timp util unui proprietar sau agenților de listare, aceștia pot crede că nu sunteți interesați.
Termenii propuși (sau, Counter Offer)
Fiți cât mai compleți și mai clari (vedeți mai multe informații la "Înscrierea Termenilor dvs. de leasing").
Introducerea termenilor dvs. de leasing în ofertă sau în cont
Cea mai bună modalitate de a negocia o afacere este să aveți o înțelegere clară a ceea ce oferiți sau doriți să acceptați. Dacă nu este în scris, va fi foarte dificil să se demonstreze mai târziu că ceva a fost exclus dintr-un contract de leasing pe care credeți că trebuia să îl includeți.
A pune lucrurile în scris poate dura puțin mai mult, dar vă oferă o protecție juridică dacă lucrurile merg amuck mai târziu pe linie. Dacă sunteți presat de timp și nu puteți trimite o scrisoare prin poștă - livrați unul. Dacă acest lucru nu este posibil, e-mailul bine scris poate fi suficient.
Dacă nu sunteți sigur cu privire la o anumită cerință de închiriere în ceea ce privește clarificarea - și încercați să obțineți această clarificare în scris.
- Steaguri roșii pentru termenii rău de leasing
- Sfaturi privind cum să negociați taxele CAM în leasingurile comerciale
Durata leasingului
Dacă doriți să modificați durata termenilor de închiriere, fiți clar. De exemplu, contractul de leasing pe care îl doriți este de doi ani cu trei opțiuni de reînnoire pe o perioadă de un an (în total cinci ani); sau un drept de închiriere pe cinci ani fără opțiuni de reînnoire? Acest lucru face o diferență foarte mare în cât timp va fi blocat într-un contract de leasing și modul în care un proprietar ar putea simți cu privire la alți termeni pe care le cereți într-o ofertă contra.
Majoritatea proprietarilor preferă contractele de închiriere de doi ani sau mai mult, dar nu ezită să solicite un contract de închiriere de un an. Contractele de un an pot costa ceva mai mult sau au mai puține opțiuni de reînnoire a contractului de leasing, dar sunteți blocat pentru mai puțin timp. Cu excepția cazului în care sunteți o companie în valoare de mai multe milioane de dolari, rareori este bine să înțelegeți un contract de leasing care vă angajează în spațiu mai mult de doi ani.
Țineți minte dacă afacerea dvs. depășește spațiul, nu doriți să fiți blocați cu un contract de închiriere pe termen lung. Sau, mai rău, dacă afacerea dvs. se luptă și aveți nevoie să treceți la un spațiu mai mic, este posibil să vă greșiți să vă rupeți contractul de leasing.
Starea proprietății
Dacă solicitați spațiu "așa cum este" sau dacă aveți nevoie de proprietar pentru a efectua mai întâi reparații sau îmbunătățiri. Dacă intenționați să renovați proprietatea, descrieți pe scurt renovările propuse. Vreți acest lucru inclus într-un contract de leasing, deoarece de multe ori un proprietar va oferi un fel de stimulent sau "indemnizație" dacă renovați anumite tipuri de proprietăți. Dacă nu sunteți sigur ce alocații ați putea fi oferite pentru orice renovare, păstrați lucrurile deschise. Oferiți-vă informații detaliate despre renovări pentru revizuirea proprietarului, pentru a vă oferi câteva considerații pentru îmbunătățiri.
Data de ocupare
Spuneți proprietarului când doriți să vă ocupați fizic (mutați-vă, obțineți acces sau preluați responsabilitatea pentru proprietate). În unele cazuri, când data la care vă aflați în posesia fizică poate fi diferită de data la care veți începe să plătiți chiria.
De exemplu, puteți solicita proprietarului o dată de ocupare și data de începere a chiriei din 1 ianuarie 20xx, însă cereți ca prima lună să fie gratuită. În acest caz, contractul de închiriere va începe la data de 1 ianuarie 20xx, iar proprietarul ar putea renunța la chiria lunii libere. Chiriașul ar ocupa spațiul timp de 12 luni, iar închirierea va dura 12 luni.
Un alt mod de a obtine acelasi lucru (o luna gratuita de chirie) este de a cere o data de ocupare data de 1 ianuarie 20xx, cu o data de chirie in data de 1 februarie 20xx. Aceasta înseamnă că închirierea ar începe efectiv la o lună de la data la care vă mutați sau la 1 februarie 20xx.
Acest tip de negociere funcționează doar într-un spațiu care este deja neocupat și proprietarul este dornic să facă pe cineva să se mute, deoarece favorizează chiriașul. În esență, nu numai că beneficiați de o singură chirie gratuită, ci și de o perioadă de 13 luni de ocupare a unui contract de închiriere de 12 luni.
Cum se scrie o ofertă sau o scrisoare de ofertă
Următoarea este o scrisoare de eșantion care poate (și ar trebui) să fie revizuită pentru a fi utilizată fie ca o ofertă inițială, fie ca o contra-ofertă de a închiria un spațiu comercial pentru afacerea dvs. Nu este destinat să servească drept substitut pentru consultanța juridică, ci pur și simplu pentru a arăta un mod în care vă puteți exprima interesul pentru a închiria un anumit spațiu.
Informațiile cu caractere aldine ar trebui înlocuite cu propriile informații și termeni de leasing.
(Introduceți data de azi)
( INSERT Numele proprietarului sau agentul de listare)
Doamnă fericită
123 Street
Suite Z
Oras (*): Stat (*): Cod postalDragă domnișoară ;
Această scrisoare este de a-și exprima interesul în numele ( INSERT name of your business), închirierea proprietății situate la: ( INSERT adresa completă, inclusiv adresa străzii, numărul unității sau suitei, orașul, statul și codul poștal).
( INSERT numele afacerii dvs.) este ( INSERT tip de afacere pe care o detineti - LLP, parteneriat, proprietar unic, etc.) care ( INSERT scurta declaratie despre ceea ce face afacerea dvs.).
( INSERT nume de afaceri) a fost în funcțiune de la ( INSERT data de începere sau numărul de ani în afaceri). Datorită creșterii interesante, avem nevoie de facilități mai mari (sau suplimentare, mai potrivite etc.).
(Notă: chiar dacă lucrați de la domiciliu nu oferiți acest lucru în scrisoarea dvs. de propunere. Încercați să evitați ca în acest contact inițial să aveți o afacere la domiciliu - poate vă face să sunați mici și instabili unui proprietar.)
După evaluarea cu atenție a valorii de piață echitabilă, am propus următorii termeni pentru examinare:
LISTA TOATE TERMENI AICI, inclusiv durata de închiriere, opțiunile de reînnoire, chiria, taxele adăugate, tipul de arendă, creșterile anuale etc. Orice doriți să includeți sau să adresați detaliile contractului de leasing în acest paragraf. Asigurați-vă că includeți orice renovări sau reparații pe care doriți sau aveți nevoie de proprietar pentru a face în spațiu, sau că te-ai face singur. Cereți chirie gratuită, mobilier, parcare suplimentară - orice ar putea fi necesar pentru a face spațiul să funcționeze cel mai bine pentru afacerea dvs.
Sunt încântat de perspectiva de a închiria spațiul menționat mai sus și simți că ( INSERT Name of Business) ar fi un avantaj pentru tine. Dacă aveți întrebări cu privire la această propunere de termeni de leasing sau afacere, contactați-mă la adresa ( INSERT numărul de telefon și cel mai bun apel de timp) sau prin e-mail la: ( INSERT adresa dvs. de e-mail).
Vă mulțumim că ați acordat timp pentru a lua în considerare această ofertă. Aștept cu nerăbdare un răspuns prompt și favorabil.
Cu respect,
(lasa 2-3 linii goale pentru semnarea numelui in cerneala)
( INSERT Your Name - capacele inițiale)
( INSERT titlul dvs. - capace inițiale)Notă: dacă includeți orice atașament sau copiați pe altcineva, modul preferat de a arăta că într-o scrisoare de afaceri este după semnătura dvs., astfel, și în această ordine:
Cu respect,
(lasa 2-3 linii goale pentru semnarea numelui in cerneala)
( INSERT Your Name - capacele inițiale)
( INSERT titlul dvs. - capace inițiale)Enclosures: (Mai mult de o listă pe linii separate, indentate)
cc: Jennifer Barnes, agent de listare
Cum să formatați a doua pagină a unei scrisori de afaceri
Dacă scrisoarea dvs. este mai lungă decât o pagină, formatul standard de scrisoare de afaceri pentru a începe a doua pagină este după cum urmează:
Scrisoare:
Data de azi
Pagina 2
Apoi săriți două până la trei linii goale și ridicați unde începe litera pentru pagina a doua.
Cum să livrați o scrisoare de ofertă
Puteți să trimiteți prin e-mail scrisoarea dvs. de ofertă, să o livrați manual sau să trimiteți un e-mail cu un atașament care conține scrisoarea de ofertă. Dacă încă vă luptați cu ce termeni să includeți, iată mai multe articole cu sfaturi utile și sfaturi privind negocierea celor mai buni termeni posibili!
Sfaturi privind scrierea scrisorii dvs. de ofertă
- Amintiți-vă că aceasta este o scrisoare de afaceri. Păstrați-l curat, simplu și la limită, dar nu vă fie teamă să utilizați "puncte de vânzare" semnificative pentru a câștiga peste un proprietar.
- Evitați folosirea umorului, a argouului sau a oferi sentimente personale despre politică, religie sau orice alt subiect care nu are legătură cu scopul scrisorii (pentru a face o ofertă).
- Nu utilizați papetărie parfumată sau "frișcă". Hârtia dvs. trebuie să fie albă, cu litere mari și fără frontiere sau cu antetul companiei dumneavoastră.
- Trimiteți scrisoarea într-un plic alb simplu de afaceri. Nu dați niciodată foldul pentru a potrivi scrisoarea într-un plic mai mic. Dacă scrisoarea dvs. conține mai mult de șapte pagini, inclusiv atașamente, utilizați un plic plat, de 8-1 / 2 x 11 ". Asigurați-vă că includeți o adresă de întoarcere în colțul din stânga, sus al plicului și asigurați-vă că ați pus destul poștale pe plic!