Etapele și căile de atac pentru evacuarea comercială
Evacuarea pentru neplata chiriei ar trebui să fie o decizie de afaceri
Toți proprietarii de afaceri pot fi supuși la timp problemelor legate de fluxul de numerar, dar dacă chiriașul dvs. nu este în măsură să plătească chiria sau nu dorește să lucreze cu dvs. pentru a obține plata curentă a chiriei, nu puteți schimba pur și simplu încuietorile de pe ușă și să-ți ții ostateci în afacere - trebuie să treci prin anumite măsuri pentru a le evacua legal.
Înainte de a vă decide să evacueze chiriașul dvs., luați în considerare aspectele de afaceri. Cât va dura să renunțați la proprietate? Va trebui să plătești mulți bani pentru reparații? Este chiriașul având probleme financiare temporare sau este puțin probabil să primească și să rămână curent la chiria lor? Va trebui să mergeți în instanță?
Odată ce ați decis că alegerea corectă este de a evacua un chiriaș, cu atât mai repede începeți procesul cu atât mai bine. În fiecare zi nu reușiți să reînchiriați spațiul este o altă zi în care pierdeți bani pe proprietate și o altă noapte de somn pierdut îngrijorându-vă de lucruri.
Probabil ai nevoie de un avocat
Pentru a evacua un chiriaș comercial pentru neplata chiriei, trebuie să fii familiarizat cu legea sau să angajezi un avocat care să te ajute să depui o ordine de evacuare. Modul în care procedați poate fi afectat și prin faptul că afacerea este o corporație, un parteneriat sau dacă arenda a fost personal garantată de proprietarul afacerii.
Avocatul pe care îl angajați ar trebui să practice dreptul de afaceri și, de preferință, ar trebui să se specializeze în tranzacțiile comerciale . Formele, legile și procedurile de evacuare a unui chiriaș rezidențial nu sunt aceleași ca și cele pentru evacuarea unui chiriaș comercial.
Unii avocați percepe o taxă fixă, alții o sumă orară, dar majoritatea vă va percepe, de asemenea, costurile de judecată, taxele de depunere și chiar timpul petrecut la telefon cu avocatul și costurile de expediere și de copiere a documentelor.
Pentru a evita costurile ascunse, asigurați-vă că vă întrebați toate taxele pe care le puteți suporta înainte de a vă păstra un avocat.
Evacuarea unui chiriaș comercial necesită timp și este adesea costisitoare. Veți avea un timp mai ușor de dovedit că un chiriaș are restanțe (vă datorează bani) decât vă va face pentru o altă încălcare a contractului de închiriere. Dar, în toate cazurile, atunci când evacuați un chiriaș, sarcina probei vă revine pentru a vă arăta că aveți dreptate să înfrângeți chiriașul.
Unele dintre drepturile speciale ale chiriașilor prevăzute de lege pentru chiriașii rezidențiali nu se extind la chiriașii comerciali. Chiriasii de afaceri sunt mult mai vulnerabili față de abuzul proprietarilor decât sunt chiriași rezidenți, însă acest lucru nu înseamnă că, în calitate de proprietar al proprietății, puteți încălca legile din statul dvs.
În cazul în care locatarul dvs. a făcut faliment
Deși legile federale privind chiriile comerciale ale chiriașilor s-au schimbat în 2005 pentru a favoriza proprietarul, legile individuale de stat pot avea încă un impact asupra evacuării unui chiriaș comercial pentru neplata chiriei.
Dacă un chiriaș a făcut deja faliment înainte ca un proprietar să încerce să evacueze pentru neplata chiriei, o ședere automată în favoarea chiriașului va împiedica proprietarul să dea chiriașului o notificare de încetare sau de la începerea procesului de evacuare.
Cu toate acestea, proprietarul poate continua evacuarea, cerând instanței federale de faliment să ridice șederea.
În cele mai multe cazuri, judecătorul va ridica șederea, deoarece un contract de închiriere nu are niciun efect asupra valorii locației chiriașului.
În cazul în care chiriașul de fișiere faliment după începerea procesului de evacuare, legile federale de drept cu proprietarul. Cu toate acestea, o mână de state permite chiriașului la 30 de zile de la judecata de evacuare să remedieze datoriile.
Evacuarea unui chiriaș care a făcut deja faliment sau care a depus faliment după începerea procesului de evacuare poate fi complicată. Unele legi permit chiriasilor comerciali să oprească procesul de evacuare atunci când este implicată instanța de faliment, iar în astfel de cazuri, este aproape întotdeauna cel mai bine să angajeze un avocat.
Pași implicați în evacuarea pentru neplata chiriei
Acordați o notificare de nerespectare : Chiar dacă contractul dvs. de închiriere nu necesită acest lucru, trimiteți întotdeauna chiriașului un anunț prestabilit (notificare de evacuare) care indică faptul că chiria este încheiată și veți proceda la evacuare dacă chiria nu este plătită în întregime un anumit interval de timp (acesta poate fi intervalul de timp indicat în contractul de închiriere sau o dată mai lungă pe care ați ales să o acordați mai mult timp locatarului să plătească.)
Nu acceptați plata parțială: Potrivit miniștrilor de drept comercial din Minnesota, Jacob C. Hendricks și Jon L. Farnsworth avertizează: "Proprietarii pot ierta neintenționat o încălcare și nu pot să evacueze chiriașii dacă se acceptă plata parțială a chiriei. acceptă cheile chiriașului înainte de încheierea contractului de închiriere și fără să poată fi interzis niciun alt acord scris de a colecta chiria viitoare de la chiriaș. "
Începeți procesul judecătoresc: Odată ce data la care ați dat chiriașului dvs. plata în întregime a trecut, avocatul dvs. va servi chiriașului printr-o notificare oficială de evacuare și va depune dosarul la instanță pentru a programa o audiere de evacuare.
Un judecător poate decide că chiriașul trebuie să elibereze proprietatea imediat sau poate să-i dea câteva zile. De asemenea, un judecător va conduce probabil și va acorda chiriașului opțiunea de a rambursa datoria chiriei în timp. Chiriașul poate fi de asemenea responsabil financiar pentru pierderea chiriei viitoare până când proprietatea va fi închiriată din nou.
În toate cazurile în care vă confruntați cu evacuarea unui chiriaș, altfel bun, pentru neplata chiriei, este înțelept să luați în considerare probabilitatea ca chiriașul să fie prins în chirie. Dacă credeți că chiriașul poate lucra cu ei. Dacă sunteți nesigur, nu sunteți capabili sau nu sunteți dispuși să faceți acest risc, începeți procesul de evacuare imediat. Veți face o favoare și chiriașul, deoarece cu atât mai repede puteți închiria proprietatea altcuiva, veți câștiga bani și chiriașul va fi responsabil pentru mai puțin "pierderea chiriei viitoare".