De ce spațiul ocupat nu este tot ceea ce plătiți
Măsurătorile utilizate pentru determinarea chiriilor comerciale în spațiu se bazează pe instrucțiunile stabilite de Asociația Proprietarilor și Administratorilor de Clădiri (BOMA) Internațional și sunt considerate standarde industriale în întreaga Statele Unite.
Multe leasinguri comerciale folosesc standardele BOMA și percep chirie lunară bazată pe " Picior patrat de închiriat", nu pe piciorușele utile. "Acest lucru este important de înțeles, deoarece dacă sunteți citat un preț de 1,25 USD pe picior pătrat, plătiți efectiv pentru fiecare lună.
Chiropodițe pătrată
Picioarele pătrunde utilizabile reprezintă numărul de metri pătrați pe care un chiriaș ocupă de fapt. Dar există și alte părți ale clădirii pe care toți chiriașii le folosesc sau care beneficiază. Aceste părți sunt cunoscute ca zone comune și includ holuri, scări, ascensoare și lobby-uri.
Cantitatea de metri pătrați pentru spațiile comune este împărțită între toți chiriași pe o bază proporțională. Fiecare chiriaș plătește o parte din cheltuielile proprietarului pentru aceste zone comune.
Atunci când aceste taxe se adaugă la picioarele pătrată utilizabile, rezultatul final se numește "picioare pătrate de închiriat".
Pentru a face lucrurile și mai confuze, această practică de adăugare a cheltuielilor comune pe suprafețe uzuale poate fi numită " Factorul de încărcare ". Cheltuielile cu factorii de încărcare cresc de obicei în fiecare an, la o rată separată de creșterea chiriilor pentru picioarele pătrată.
Aceasta înseamnă că este posibil să fie necesar să negociați două creșteri de chirie în fiecare an: una pentru factorul de încărcare și una pentru chiria pătrată utilizabilă.
Un exemplu de calculare a picioarelor patrate închiriate
Să presupunem că spațiul de birou pe care îl închiriați este fizic 500 de metri pătrați (picioarele utile) este prețul de 1,25 USD pe pătrat pătrat. Chiria ta pătrată utilizabilă ar fi de 625 $ pe lună (500 SF x 1,25 dolari). Cu toate acestea, partea dvs. din zona comună adaugă încă 100 de metri pătrați. Chiria dvs. va fi efectiv calculată pe baza a 600 de metri patrati, nu a celor 500 pe care le veti ocupa de fapt.
Unii proprietari au o rată diferită pentru ambele picioare pătrate utile și porțiunea dvs. din zona comună într-un singur număr (aceasta este de obicei nedreaptă cu chiriașul), dar cel mai mult percepe o rată diferită pe metru pătrat pentru picioarele pătrată utilizabile și pentru contribuțiile la chiria comună.
Cereți o defalcare a costurilor cu costuri utile față de cele plătite
Înainte de a vedea chiar și un spațiu, asigurați-vă că întrebați la telefon ce rata se plătește pentru picioarele pătrată utilizabile și pentru picioarele pătrate de închiriat, deoarece aceasta face o mare diferență în chiria lunară totală. Și, rețineți că, dacă cineva vă spune că un spațiu este "1.500 picioare pătrate de închiriat", dimensiunea reală (utilizabilă) a spațiului va fi mai mică.
Pentru a vă face să vedeți o proprietate, unii proprietari vă vor spune pur și simplu prețul pătratului pătrat, dar citați imaginile închiriate. Această practică înșelătoare face ca un spațiu să pară mai mare și mai ieftin decât este. Apoi, când apar, găsiți că spațiul care a sunat minunat pe telefon este de fapt în afara gamei de prețuri și mai mic decât v-ați gândit.
În timp ce cei mai mulți agenți imobiliari sunt cinstiți în legătură cu dezvăluirea costurilor reale totale ale chiriei la telefon, ei încă tind să precizeze dimensiunea spațiului drept picioare rentabile - nu ca niște picioare utile. Dar acum esti destul de inteligent ca sa stii exact ce sa ceara agentului imobiliar!
Tabelul următor compară cele trei tipuri de calcule de picioare pătrate utilizate în leasingurile comerciale. Unele contracte de închiriere se taxează pur și simplu prin picior pătrat utilizabil, în timp ce alții adaugă un procent din suprafața comună pentru materialul din pătrat utilizabil pentru a încărca ceea ce se numește picioare pătrate de închiriat.
Picior calculele picioarelor
| Definiții de picioare patrate (SF) | |
| Termen | Definiție |
| Picioarele patrate utile | SF de spațiu de fapt ocupat de chiriaș. |
| Chiropodițe pătrată | Utilizabil SF +% din SF al zonelor comune. |
| Picior gros pătrat | Total SF al întregii clădiri. |
rezumat
Picioarele pătrat uzuale reprezintă dimensiunea reală a spațiului pe care îl ocupați. Chiria de metri patrati inchiriabila este intotdeauna mai mare pentru ca include picioare patrate utile plus un numar suplimentar de metri patrati din actiunile comune pe care nu le ocupati fizic.
Spațiul de închiriat cu factorul de încărcare este prețul pe care doriți să îl cunoașteți, deoarece acesta este ceea ce veți plăti pentru. "Prețul pe picior pătrat" pentru picioarele pătrată este doar o parte din ceea ce veți plăti în fiecare lună.