Există două calcule de bază pentru taxele CAM: comisioane CAM variabile, în care suma pe care un chiriaș este obligată să contribuie la majorări pe baza mai multor factori; și taxe plate CAM în cazul în care taxele sunt o sumă fixă.
Taxele CAM pot fi plătite lunar, trimestrial, anual sau chiar facturate din timp în timp, deoarece sunt necesare reparații majore ale clădirii sau întregului parc de afaceri / industrial.
Taxele CAM se pot escalada la o rată diferită de rata de leasing lunară, deoarece acestea tind să fie mai variabile. De asemenea, este important ca diferența de leasing dintre tarifele "variabile" și "fixe" CAM să includă un anumit plafon sau, maximum, comisioanele CAM să poată fi majorate în fiecare an. Această rată de creștere ar trebui să fie o apreciere separată de cât de mult creșteți chiria de bază în fiecare an.
Majoritatea definițiilor din taxele CAM sunt înșelătoare și prea restrânse
Există multe definiții on-line ale taxelor CAM care definesc comisioanele CAM ca chiriaș care împărtășesc o parte din costurile directe de întreținere a unor zone comune specifice. Aceste definiții simplificate nu sunt pe deplin exacte și un proprietar poate include multe costuri indirecte ca taxe CAM care nu sunt atât de evidente.
Această practică a fost dezbătută în mod firav în rândul profesioniștilor din industrie cu privire la faptul dacă acest lucru este etic sau chiar legal. Pe scurt, nu trebuie să semnați niciodată un contract de leasing fără să înțelegeți ce taxe CAM acoperă în leasingul dvs. unic comercial .
Scopul taxelor CAM: pentru ce sunt taxele CAM?
Atât taxele CAM cât și factorul de încărcare au același scop de bază: să solicite chiriașilor să acopere cheltuielile directe ale proprietarului pentru "zonele comune". Zonele comune pot include atât interne (holuri, ascensoare, lobby-uri, băi publice etc.) (parcări, zone amenajate etc.).
Asigurați-vă că ați menționat în contractul de închiriere exact ce vor acoperi taxele dvs. CAM, cât de des se plătesc și cât de mult pot fi majorate în fiecare an. Dacă vi se va cere să vă ajute cu costurile renovărilor majore cum ar fi reparația parcării sau orice tip de reparații structurale, obțineți-o în scris. Listează lista de proprietari atunci când aceste reparații am făcut ultima dată și când sunt programate sau se așteaptă să fie făcute în viitor.
Nu toți proprietarii vor solicita chiriașilor să vă ajute cu cheltuieli cum ar fi acoperirea, întreținerea parcărilor și reparațiile structurale și nu există nici un "standard" care să se aplice în cazul leasingurilor, astfel încât să nu vă bazați pe simpla vizionare a "taxelor CAM" taxele sunt explicate.
Proprietarul poate include o gamă largă de cheltuieli pur și simplu enumerate ca "Taxe CAM" sau "Taxe administrative" pe baza faptului că acestea sunt cheltuieli pe care proprietarul le plătește în beneficiul tuturor chiriașilor. Dacă taxele CAM nu sunt enumerate sau explicate în mod clar într-un contract de leasing, asigurați-vă că întrebați în mod special dacă plătiți pentru oricare dintre următoarele:
- Sisteme de securitate sau salarii sau alte costuri asociate personalului de securitate la fața locului.
- Permise, taxe, asigurări sau orice alte costuri legale.
- Publicitatea, semnele sau alte cheltuieli generale generale suportate de proprietar pentru operarea sau promovarea clădirii (adică, salarii sau beneficii pentru angajații locali sau chiar în afara amplasamentului).
- Reparații și renovări ale întreținerii proprietății imobilului, inclusiv amenajări sau reproiectări de peisagistică, vopsire exterioară, amenajări de exterior sau de parcare, acoperișuri sau reparații și modernizări la sistemele centrale de instalații sanitare, electrice, de canalizare și HVAC.
- Utilități, chirie sau orice alte costuri legate de întreținerea spațiilor separate de birouri de leasing, fie pe amplasament, fie în afara acestuia.
De ce este important să înțelegeți exact ce taxe CAM sunt listate în leasingul dvs. comercial
În 1989, am închiriat spațiu industrial pentru a deschide un magazin de ambarcațiuni și magazin hobby. Parcul pare să fie în stare bună și proprietarul era un prieten al familiei și a tăiat chiria cu o treime ca o curtoazie. Acesta a fost primul contract de leasing industrial pe care l-am semnat și nu am apreciat pe deplin puterea taxelor CAM. Cu alte cuvinte, am semnat un document juridic obligatoriu fără o idee despre ceea ce semneam.
Nu știam ce era un Triple Net Lease, doar că ar trebui să evit semnatul. I-am cerut proprietarului ce tip de arendă era pe cale să semnez și niciodată nu am auzit termenul "Triple Net". În schimb, mi sa spus că arendul meu a avut taxe administrative și de taxe administrative. Ceea ce nu mi-am dat seama atunci era că taxele administrative includau taxe, asigurări și o întreagă serie de alte costuri foarte scumpe.
Doar o lună de închiriere, proprietarul parcului a început renovări extinse ale parcului, inclusiv reproiectarea unităților din față, pentru a arăta mai mult spațiu comercial. Semnele au fost schimbate, clădirea a fost reproiectată, iar unele modificări structurale au fost făcute în fața parcului industrial.
Proiectul de lege a fost împărțit între toți chiriașii și, deși aveam o unitate foarte mică, am fost blocat cu o factură de 5.000 de dolari - partea mea din parc se îmbunătățește, chiar dacă unitatea mea era pe partea și în nici un caz nu a beneficiat direct de niciuna dintre îmbunătățirile . Alți chiriași au fost bătuți cu aproape 20.000 de dolari în taxele de renovare. Dacă aș fi citit cu mai multă atenție contractul de închiriere, aș fi știut suficient pentru a mă întreba cel puțin dacă s-ar fi planificat în viitorul apropiat upgrade-uri și pentru a vedea că ceea ce am crezut că era un simplu contract de închiriere era de fapt o închiriere Triple Net Lease în deghizare.
Rezumat al taxelor CAM
- CAM este un acronim pentru "Întreținerea zonelor comune".
- Cheltuielile CAM sunt alocate chiriașilor pe o bază proporțională: mai multe imagini pe metru pătrat pe care chiriașul le închiriază, procentul mai mare al cheltuielilor CAM pe care trebuie să le plătească.
- Taxele CAM sunt plătite locatarului (locatorului) proprietarului (locatorului) pentru a acoperi cheltuielile aeriene și cheltuielile de exploatare, iar proprietarii pot încerca să includă o mare varietate de cheltuieli ca taxe CAM.
- Zonele comune includ, în general, spațiu accesat, utilizat, beneficiat sau împărțit de toți chiriașii și aproape întotdeauna includ holuri, ascensoare și scări, lobby-uri și toalete publice.
- Taxele CAM pot fi taxate și pentru spații exterioare, cum ar fi trotuare și locuri de parcare și, în unele cazuri, chiar și pentru facilități în afara locului.
- Taxele administrative pot fi percepute, pe baza unui procent din rata taxelor CAM, pentru costurile de exploatare și întreținere asociate zonelor sau salariilor non-comune - lucruri care nu sunt cu adevărat comune cheltuieli și cheltuieli pe care majoritatea chiriașilor le vor obiecta să contribuie.
- Nu toți proprietarii plătesc taxe CAM, dar cele mai multe fac, mai ales în spațiul industrial comercial și în leasingul de vânzare cu amănuntul.
- Indiferent de ceea ce proprietarul plătește taxe, dacă plătiți pentru întreținere, taxe și asigurare, contractul dvs. de leasing este un Triple Net Lease - cel mai puțin favorabil din toate contractele de închiriere pentru chiriași.