Glosar al termenilor comerciali de leasing: Factorul de încărcare
"Factorul de încărcare" este un termen care se referă la metoda de calculare a costurilor totale ale chiriei lunare către un chiriaș comercial . Acesta combină picioarele pătrată utilizabile în plus față de un procent din picioarele pătrate din zonele comune pe care se așteaptă să beneficieze chiriașul. Se numește câteodată un factor "add-on" sau un "factor comun".
Ce contează ca zone comune?
Zonele comune pot include toalete, holuri, lifturi, scări și holuri comune.
Sunt zone pe care clienții, clienții și angajații unui chiriaș comercial le pot avea acces și ar trebui să le utilizeze.
Picioare patrate uzuale în calculul factorului de sarcină
Calculul factorului de sarcină începe cu identificarea diferenței dintre picioarele pătrată utilizabile și cele de închiriat. Picioarele pătrat uzuale definesc zona pe care dvs. și afacerea dvs. sunteți de fapt și numai în măsură să o ocupați. Alți chiriași nu au acces la acest spațiu. Este magazinul dvs., biroul dvs., locația dvs.
Dacă închiriați spațiu de depozitare de 25 'x 20', aveți 500 de metri pătrați de spațiu util. Aceasta este zona dvs. și afacerea dvs. poate face probabil utilizarea tuturor. Dacă lăsați un colț al acestui spațiu liber, aceasta este alegerea dvs., dar ați putea folosi acel spațiu dacă doriți să contribuie astfel la picioarele dvs. patrate.
Tu și ceilalți asociați cu afacerea dvs. puteți folosi și zonele comune - toaletele, holurile, ascensoarele, holurile și scările - dar nu fac parte din picioarele dvs. patrate, deoarece nu sunt exclusiv ale dvs.
Există o excepție dacă picioarele dvs. pătrată sunt împărțite în camere separate sau pe etaje separate. În acest caz, toate căile de acces care le conectează ar contribui la picioarele dvs. utile. Nu sunt zone comune, deoarece alți chiriași și / sau proprietarul proprietății nu le folosesc.
Începând cu calcularea factorului de sarcină
Acum că ați identificat picioarele dvs. pătrată utilizabile, puteți să vă imaginați picioarele pătrat de închiriat prin adăugarea unui procent din zonele comune pe care le utilizați și dvs. și / sau clienții dvs.
Procentul este stabilit în mod obișnuit de către proprietar sau proprietar și se bazează, într-o oarecare măsură, pe materialul dvs. pătrat utilizabil, comparativ cu numărul total de imagini din clădire.
S-ar putea să ai ceva loc de negociere aici. Nu există un procentaj uniform, peste tot, deși nu rulează, de regulă, mai mult de 15%. Aceasta poate depinde de faptul dacă închiriați spațiu într-o zonă cu mulți alți chiriași comerciali, cum ar fi un mall. În cazul în care clienții și clienții dvs. au, de asemenea, utilizarea unei parcări mari, acest lucru poate să crească procentul.
Calculul factorului de încărcare
Începeți cu înregistrarea totală a suprafeței de podea a întregii clădiri. Acum scade imaginile de pe suprafețele comune. Ai mai rămas cu imagini video de pătrat, cel puțin dacă îți închiriezi întreaga clădire în loc de spațiu într-un mall sau într-un mall. Împărțiți spațiul total cu ajutorul imaginii de pătrat utilizabil pentru a ajunge la factorul de încărcare.
Dacă calculele dvs. ajung la o cifră de 20% și proprietarul oferă 15%, probabil că aveți o afacere bună. Dacă ajungeți la o cifră de 10% și proprietarul solicită 15%, este posibil să doriți să negociați sau să solicitați ajutorul unui profesionist imobiliar pentru a face acest lucru.
Veți dori, de asemenea, să notați dacă factorul de încărcare este reglabil în contractul de leasing, sub rezerva recalculării la reînnoire. Rularea unei afaceri de succes are legătură cu planificarea. În cazul în care afacerea nu este în plină expansiune și vă confruntați cu o posibilă creștere semnificativă a factorului de încărcare anul viitor, acest lucru ar putea fi catastrofal. Angajamentele comerciale sunt ideale pe termen lung. Nu doriți să vă relocați afacerea.